「人生の3第資金」の一つと言われている住宅購入には、多額の資金が必要となります。
その為、不動産を購入する際に、住宅ローンを利用するというケースが想定されます。
住宅ローンは金融機関によって、金利タイプ、金利、返済方法、返済期間やサービス、システム面に至るまで様々な商品が提供されています。現在の住宅ローン金利は低金利となっており、比較的借りやすい・返済しやすいものとなっておりますが、返済期間は長期にわたるものとなっております。
ご自身のライフプラン・ライフステージにあった住宅ローンを選ぶためには住宅ローンに関する知識が必要です。
住宅ローンは取り扱っている機関によって、大きく「公的住宅ローン」と「民間住宅ローン」の2つに分けられます。
公的住宅ローンは比較的有利な金利ですが借入限度額などの制限があります。
民間住宅ローンの借入限度額は高い反面、個人の融資審査は厳しいなど、それぞれ特徴があります。
また、民間住宅ローンは各キャンペーン金利を設定するなど、同タイプの住宅ローンでも適応金利に差がある場合があります。
  金融機関
公的住宅ローン   財形住宅融資 自治体融資
民間住宅ローン   銀行など(銀行 信用金庫 信用組合 労働金庫など)一部保険会社、JA(農協)、住宅ローン専門会社、ネット銀行、ノンバンク
その他   社内融資、公務員共済など
金融機関等は住宅ローンの融資に対し、いろいろな条件を定めています。
融資の申込人や購入不動産物件の条件、融資金額や融資機関などの借入に関する条件などです。
条  件
資金用途  住宅の新築・購入・増改築
融資対象者  次の条件を満たす個人
 1、融資実行時の年齢が満20歳以上70歳未満 完済時満80歳以内
 2、前年度税込年収100万円以上
 3、返済率が25%〜40%以内
 4、団体信用生命保険に加入できる
担保基準  戸建の場合は土地面積50u以上。マンションの場合は専有面積40u以上 違法建築は不可。 借地権は別途相談
融資金額  50万円以上 1億円以内(10万円単位)
金利タイプと金融機関  ・変動金利型:1年以上35年以内
 ・固定金利期間選択型:(2年・3年・5年・10年)35年以内
 ・固定金利型:10年以上35年以内
融資割合   原則、売買価格の90%以内 ※1
返済方法   元利均等返済または元金均等返済、ボーナス併用返済可
保証会社   ○○○信用保証株式会社
連帯保証人   原則不要(但し、保証会社が必要とした場合は要)
諸費用  事務手数料 32,400円(消費税込) ※2
 保証料 必要(別途規定による) ※3
担保   住宅・土地に抵当権設定
団体信用生命保険   団体信用生命保険加入が必要

※上記内容は金融機関によって異なります。詳しくは借入予定の金融機関にご確認下さい。
※1 金融機関により80〜100%
※2 金融機関等により異なる
※3 保証会社により異なる


住宅ローンの金利には、「全期間固定金利」「固定金利期間選択型」「変動金利」の3つのタイプがあります。

固定金利型(全期間固定型) 固定金利期間選択型 変動金利型

 借入時から完済まで金利が固定され、
 返済額が変わらない

 3年、5年、10年など一定期間だけ金利を固定。
 固定期間終了時にはその時点の金利で再度選択。

 金利は半年ごとに見直しがされ、返済額は5年
 に1回見直しがされる。その期間の返済は一定
 金利上昇により返済額が増額になる場合は新返
 済額は変更前の1.25倍が上限となる。
 
知っ得!!
「固定金利型」と「変動金利型」、「固定金利型」と「固定金利期間選択型」のように異なる金利タイプを組み合わせて借入れできる「金利ミックス型」を用意してる金融機関もあります。詳しくは金融機関にご確認下さい。
金利ミックス型は銀行により「ミックスプラン」という名称を用いているものもあります。
メリット デメリット
固定金利型(全期間固定)  借入時に、完済までの返済額が確定できる。  変動金利型及び固定金利期間選択型に比べ金利が高い。
固定金利選択型  選んだ期間の金利が確定し、その期間の返済は一定。  借入時に、固定金利期間終了の返済額が確定しない。
変動金利型  返済中に金利水準が下がると返済額が減少する。
 他の金利タイプに比べ金利が安い。
 返済中に金利水準が上がると返済額が増加する。
 借入時に将来の返済額が確定しない。
  金利タイプもいろいろあります。お客様のライフプランに合わせ、それぞれのメリット、デメリットを理解して決めましょう。
住宅ローンの金利は、景気動向などにより金利水準が影響されます。 変動金利や2年固定、3年固定などの固定金利期間選択型の短期で金利が変動する住宅ローンは、一般的に短期プライムレート(優良企業に貸し出す再優遇金利)に代表される短期金利に連動しています。 一方、10年以上の固定金利型など長期に金利が固定される住宅ローンは、新発10年物国債利回りが指標となっています。 このように住宅ローン金利は市場金により影響を受けているため、金利動向を見るには国や日本銀行の金融政策に関心をもつことも大事でしょう。
金利適用時期住宅ローンの適用金利はローンの種類によって決定時期が異なります。 銀行などの民間金融機関は融資実行月の金利が適用されます。 融資申し込み時点ではないので注意が必要です。 フラット35も同様です。 なお、民間金融機関はその月の適用金利を月初に公表しています。 
また、財形住宅融資などの公的住宅ローはン申し込み時点の金利が適用されます。住宅ローンの申し込みは不動産の売買契約締結後にしますが、引渡し(融資実行)まで期間がある場合、金利が変わることも予想されます。
住宅ローンの返済額は適用の金利および借入期間によって決まります。 毎月の返済額は金利が低いほど負担が軽くなります。 また借入期間が長いほど月々の負担は軽くなります。しかしながら、借入期間が長い分、金利負担は大きくなります。
 【借入額2,000万円の例】例) 金利の違いによる比較/借入期間は35年
1%の場合 2%の場合 3%の場合
毎月の返済額 56,457円 66,252円 76,970円
年間返済額(毎月×12ヶ月) 677,484円 795,024円 923,640円
返済額合計(35年間) 23,711,940円 27,825,840円 32,327,400円
15年の場合 25年の場合 35年の場合
毎月返済額 124,148円 79,987円 61,236円
年間返済額(毎月×12ヶ月) 1,489,776円 959,844円 734,832円
返済額合計(35年間) 22,346,640円 23,996,100円 25,719,120円
知っ得!!
“キャンペーン金利”について
銀行など民間金融機関の住宅ローン金利は、毎月設定される「店頭金利」が基準となります。 
各機関の住宅ローンの金利は、市場金利を反映、ほぼ横並びになっています。 
しかし、最近では<キャンペーン金利>あるいは<優遇金利>と称して、店頭金利から一定の利率を下げて適用する銀行等が数多くみられます。 金利引き下げは、固定金利期間選択型では、「当初期間優遇」と「全期間一律優遇」などのタイプがあります。 当初期間優遇は、当初の固定金利特約期間(3年固定の場合の3年間)は、金利引き下げ幅が大きく、期間終了後は引き下げ幅が低くなっています。 
全期間一律優遇は、金利引き下げ幅は薄いものの、全期間一律の引き下げ幅となっています。
適用のローンタイプは、フラット35などの超長期固定金利型や変動金利型を用意している銀行等もあります。 
また、不動産購入金額の自己資金の割合などにより引き下げ幅を設定している銀行もあります。 
住宅ローン金利の引き下げ幅や申し込み期間、適用対象者、条件などは借入予定の金融機関にお問合せ下さい。

住宅ローンの返済方法は、「元利均等」と「元金均等」があり、元利均等返済が一般的です。

元利均等返済

元金均等返済

毎月の返済額(元金+利息)が一定額となる返済方法。

毎月の一定元金に残元金の利息を上乗せして支払う返済方法。
メリット デメリット

元利均等返済

毎月の返済額が一定のため、返済計画が立てやすい。
元金均等返済に比べ、当初の返済額が少ない。

同じ返済期間であれば、元金均等返済よりも返済総額が多くなる。
元金均等返済に比べ、返済開始当初における元金の減少が遅い。

元金均等返済

毎月の返済額が徐々に少なくなり、将来の返済負担が軽くなる。同じ返済期間であれば元利金等返済より総返済額が少ない。 
元利金等返済に比べ、返済開始当初における元金の減少が早い。

借入れ当初、返済金額が多く、負担が重い。
元利均等返済に比べ、借入希望額が借りられない場合がある。

住宅ローンの返済は、「毎月返済」と毎月返済に加えて、6ヶ月ごちに追加で支払う「ボーナス併用返済」があり、どちらかを選択するようになっている。 ボーナス併用返済を利用する場合、ボーナス月は返済額が増えますが、毎月の返済額を抑えることができます。 ボーナス返済の割合は、民間金融機関では借入額の50%以内が多く、フラット35では40%以内となっています。景気や経済情勢および会社業績によりボーナス支給額は変動する可能性があります。 ボーナスに頼った返済計画は、慎重に検討する必要があります。

【ボーナス併用返済の場合の返済額例】 例) 借入額3,000万円、金利1.5%、返済期間35年、元利金等返済

ボーナス返済の割合

毎月返済額

ボーナス返済額

ボーナス月の返済額合計

毎月返済のみの場合

126,480円

――

126,480円(毎月一律)

借入額の30%(900万円)の場合

88,536円

795,024円

317,073円

借入額の50%(1,500万円)の場合

63,240円

27,825,840円

444,135円

毎月の返済以外に、返済期間の途中で借入残額の全部または一部を返済することを繰上返済といいます。 全額返済(完済)する「全額繰上返済」と、残額の一部を返済する「一部繰上返済」があり、一部繰上返済には、返済期間を短縮する「期間短縮型」と毎月の返済額を減額する「返済額軽減型」の2つの方法があります。
期間短縮型 返済額軽減型

毎月の返済額はそのままで、返済期間を短縮します。

返済期間はそのままで、毎月の返済額を軽減します。
知っ得!!
期間短縮型の繰上返済は、早ければ早いほど、金利の高いものほど、期間の長いものほど、利息軽減の効果は大きくなります。返済額軽減型は毎月の返済額を抑えることができます。 なお、利息の軽減には期間短縮型にメリットがあります。 
家計に余裕ができたら考えたいものです。
知っ得!!
住宅ローン控除は最大400万円
借入期間10年以上の住宅ローンをりようして、住宅を新築や購入または増改築をした場合、その借入金の年末残高に一定の控除率を掛けた金額を10年間にわたり所得税額から控除することができる制度です。 所得税額から控除されるのは10年間のうち一定の要件を満たす年分で、納付税額が上限となります。 控除(還付)にあたっては、確定申告が必要です。給与所得者の場合、2年目以降は年末調整によります















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【加盟団体】
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