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契約不適合責任と瑕疵担保責任
契約時の瑕疵担保責任はこれに含まれる。
2020年に施行された改正民法にて不動産の契約時に今までの瑕疵担保責任から契約不適合責任という内容に変わりました。瑕疵担保責任も含み、もっと大枠で定義されました。
民法第562条1項
引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
民法改正（債権法）契約不適合責任
難しく考えず、聞いてみよう。些細なことでも恥ずかしいことではない。
契約時に『何か質問ありますか？』と聞かれる事があると思います。多分、心中では『何を聞いていいかわからないから、無い。』となっている方も多いと思います。また、『こんな些細な事聞いて時間割いていいのか？』となっている方も少ながらずいると思います。特に中古住宅の場合は受け継がなければ分からない事は多いはずです。目視だけでは判断できない事項や住んでみてわかる事は多いのです。後から困らないようにするためにも些細な事でも確認する事は良い事です。
現状報告をチェックしましょう。
契約時に『物件状況報告書』や『設備表』はしっかり説明を受けましょう。実際に自分が見た状況と合わせて判断できると思います。また、売主が知っている事項や近隣内容・自治会なども記載されていると思います。経年劣化による故障や破損なども記載されています。
契約不適合物件という内容ですと、ちゃんと報告を受けているか？という部分ですね。聞いていないという状況であれば契約時聞かされた内容と違うとなります。細かに報告する事によって、購入者との契約内容の共有をしっかりやりましょうという事でもあります。
ホームインスペクション（住宅診断）
住宅診断士による住宅診断報告書というものがあります。建物を現状で再検査し報告してくれるものです。10年ぐらい前から建築事務所などでも行っていましたが2020年からはより多く利用されるようになりましたし、診断士として行っている企業もあります。増えて購入者が自ら依頼して今後の補修・リフォームに活かす場合もありますし、契約前に売主（業者の場合）が行うケースもあります。
契約不適合にならない為にはどう責任を果たすかがポイント。
企業側の改善点
従来の瑕疵担保責任とは契約項目として、保証・不履行についてでしたが、今回の『契約不適合責任』では契約自体でお互いしっかり共通認識がない場合に不適合責任の発生になりえるから、しっかりとした契約をしましょうという内容です。
この改善点に企業としてはいち早く対応しています。企業が売主側・買主側になる場合により具体的に書類をそろえるようになりました。それが、ホームインスペクションだったり、物件状況報告書の詳細資料だったりとより具体的な書類を揃えたり、保証部分の明確化を行っています。
契約時の改善点
契約する不動産会社でも売主側の内容と買主側の内容を書面化したり、しっかりとした双方の意見を交換する事で、契約不適合責任について理解を求める事を重要視する傾向にあります。これが本来の契約不適合責任と改善された意図だと思います。
契約不適合という言葉だけにとらわれないほうが良い。
言葉の一人歩き
何を意図して改善されたのかが抜けて、言葉の雰囲気だけ広がる『言葉の一人歩き』風評が結構あります。似たような言葉で”社会不適合人間”のような劣っている感じる言葉と類似してる為か、契約不適合物件が存在する。と、勘違いしている人も多いです。これは物件の種類と勘違いしている所もあります。その為、告知物件＝契約不適合と思い込んだケースもあります。告知物件では精神的な瑕疵が存在するので、双方合意出来るかは条件が難しいですし、契約不適合責任免責条件をつけるかもしれません。
そうなると、『契約不適合責任免責の物件だった。』から、『契約不適合の物件だった。』に言葉が変わっていると思います。
瑕疵担保を含めて、契約不履行
もう一度まとめますと、契約時にお互い確認した内容と、後日発覚した部分（瑕疵担保責任部分）をお互い事前に取り決めた条件に合わせ改善が図れなかった場合、契約が履行出来なかった（契約不履行）となり、結果として契約不適合責任が出来なかった物件だったとなります。
双方の理解と具体的な行動の文面化
契約と不適合という言葉がかなり強い印象の言葉なので、『契約にそぐわない』というイメージを持つかと思いますが間違いではありません。それだけ、今回の改正では重きを置いています。色々な瑕疵も含め、責任の所在を明確にして履行できるか出来ないかなど、細かな理解が求められるようになりました。
瑕疵担保責任より条件の幅が広がった今回の契約不適合責任は目視出来ない場所（箇所）以外でも契約時に詳細を確認し、責任を明確にしていくというものです。具体的な事は色々ありますが、契約内容によって重要視する部分は変わってきますので、お互いしっかりとした理解をして不動産契約を行ってほしいと思います。
