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通路部分の価値 『敷地延長』
旗竿敷地・路地上敷地
土地の形から旗竿敷地・路地上敷地と言われる『敷地延長』業界的に縮めて『敷延しきえん』と呼ばれる土地の形です。よく分譲などで土地を区割りした時にこの敷地延長が出来る事が多いです。敷地延長の建築基準などは県や市町村での条例もありますので、各市町村WEBサイトでも確認が出来ます。
敷地延長
敷地延長とは、敷地の一部分が通路上になっている宅地のこと。 道路側から見ると建物が奥まった部分にあり、この通路を通って出入りすることになる。 一般的に「敷延（しきえん）」とか、その形状から「旗竿（はたざお）敷地」などと呼ばれている。
SUUMO住宅用語より
路地部分と本地（正味宅地）の価値
道路に接道していないと基本的に建築が出来ません。この接道部分が2m以上接している事や通路部分の幅がしっかり2ｍ以上ある事です。長さなどの建築条件は更に細かく地域によっても決まっていますが、どのような価値や特性があるのかと言う事です。
駐車スペースとして使える。
あくまでも個人の土地です。路地の幅なので、建築出来ないというだけなので、自分の土地として駐車スペース（車・自転車・バイク）や物置など、私有地として考えられます。車の駐車スペースと考えるなら、公道から侵入しやすいか、降りれるかなどを考慮した幅が必要です。
土地評価が下がる。税金も下がる。
不動産評価や査定部分になる所ですが、道路との接道幅や通路の長さなどから、土地評価が減額されます。細かな評価基準はありますが固定資産税などの不動産評価額から確認できます。通常の土地と比べて価値が低いという考えではなく、利便性なども含め、公道から離れてる建築出来ない部分があるというところも含め算出されていますので、路地上部分と本地（正味宅地）で変わりますので、評価は字型の違う土地と比べれば下がりますが、価値がないわけではありません。他の優位性を考えましょう。
メリットとデメリット
これは昔の道路事情にもからみますが、昔は住宅地は歩くものという常識でした。（車保有率が低い事やさらに前は車そのものがない時代です。）人が通れるのが道というもので幅も80センチ程度。しかしこれでは現代社会では救護・避難という防犯でもそぐわないことから、車が通行できる道路（生活道路）基準が出来ました。このことも踏まえると、駐車スペースとして車の出し入れがスムーズなのか乗り降りはスムーズに出来るのかという部分は必要になります。最低基準の通路幅2ｍではのちに不安要素は出ると思います。
［メリット］
- 購入価格や税金が他と比べて、より安い
- 道路から本地が離れるので騒音が軽減
- 道路に飛び出さない安全性がある。
［デメリット］
- 死角になるので防犯対策は考慮すべき
- 隣地のトラブルに注意
デメリットの解消がメリットになる。
建築時に解消させる。
敷地延長とはこういうものです。と言う定義はWEB上で検索できます。知りたい所はメリットあるの？だとは思いますが、通常の整形地とは違い、敷地延長は不正形という事でのデメリットは最初からあります。土地は昔からあるので、どのような経緯で敷地延長になったかです。これが分譲の区割りなどであれば建築設計を前提に区割りされます。この時に敷地延長でもメリット（利点）がある見せ方だったり、販売しやすいポイントをつくるでしょう。これが広さなのか、価格なのか、建物の良さなのか、わかりませんがある程度考慮して区割りされるものです。
残地の場合もある。
区割りした結果残った土地を残地と言います。これは元々大きな土地を分割して残った元の土地です。母屋を残して売却する場合に発生したりします。この場合は建築メリットではなく、分割メリットだけ考えているので売却されたときは建築をどうやるか考えなければなりません。
注意してほしいポイント
ポイント1.
隣地越境・空間越境と言い一例では電線などが隣地空間を越えている事等を言います。再建築する場合や売却する場合この越境を解消する必要が出る時があります。解消するために敷地内に電柱を新規に入れる場合もありますし、すでに入ってる場合は移動する事もあります。今まで良かったのはこの越境に対して、双方の合意があったと思われるので所有者が変更になった場合継承できない可能性もあります。また建築に当たって解消しなければならなくなる場合があります。
ポイント2.
残地の場合は測量図が存在しない場合があります。元の分割する前の測量図があり、先に分割したほうだけ測量して分けるというやり方がありましたので、残地のほうは測量図が無く、登記のみとなるケースがあります。実際に測りなおしてみないと正確な平米数がわからないですから、測量をすることになりますが、この時に隣地の方に立ち会って頂く必要がありますので、お願いがしやすいように近隣お付き合いはしておいたほうが良いとは思います。
購入と売却で何を把握して確認するか。
敷地延長だからどうするか？
購入するか、売却するかという行動で土地の形状として考える事があるという事です。購入時に敷地延長なので、建築するとどうなるのか、土地建物の状態でどのようになっているかが考慮する事になると思います。
売却時に敷地延長なので、トラブルポイントはあるかないか、引き継ぐ事項はあるか、建築基準法・消防法など現在の基準に沿っているかなどです。
