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市街化調整区域には家が建てられない？
市街化調整区域
市街化調整区域（しがいかちょうせいくいき）とは、都市計画法（第7条第3項）に基づき、都市計画区域について、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときに定める区域区分のうち、市街化を抑制すべき区域として定める区域です。
家は建てられるの？
家は原則として建てられません。所沢市は市内全域が都市計画法に基づく市街化区域と市街化を抑制する市街化調整区域のどちらかに指定されています。そのうち、市街化調整区域では、開発行為や建築行為が規制されています。都市計画法による許可等を受けない限り、建築物を建築することはできません。
所沢市のホームページより
都市計画（農地・丘陵地景観ゾーン）
実際に建っている家はなぜあるのか？
既存宅地と46証明
市街化調整区域が決まったのが昭和45年8月です。（これは地域によっても違いますので、各市役所にてご確認下さい。）この時を境に建物を抑制する地域として建築が出来なくなりました。昭和46年前から建っていたものは既存住宅として、建て替えなどが認められていました。その証明書が住宅課税証明書と言います。46年前からの証明書を縮めて46証明と言いました。
既存宅地の廃止
聖域なき構造改革
平成13年小泉政権での改革として既存宅地の廃止がありました。これにより既存宅地による建築は出来なくなりました。これはニュースでも取り上げられ『国民に痛みを伴う改革』の一つでした。当時、今後どうなるのか気になる所でした。
線引き前住宅という新しい制度
逆線引きという言葉がありました。これは市街化調整区域が数年ごとに見直されていて、昭和46年に線が引かれた。という意味合いから、その後見直しなどで市街化調整区域から市街化区域になったところを逆線引きというようになりまして、それがあるからか既存宅地が撤廃後、線引き前住宅として建築にかかわる条例がスタートしました。当時、線引き前？既存宅？と悩み市役所に電話して、既存宅地の名称が変わったのですか？と聞いたところ、『既存宅地は廃止です。線引き前住宅は別の制度です。』と言われました。
建築は許可制なので、建てられるではなく、申請する場所。
開発指導課の許可
市役所によって課は違うとは思いますが開発関係の課で取り扱うと思います。もともと調整区域での建築は許可なので、この辺がごっちゃになりやすいのです。昔は既存権（所有者のみ）や既存住宅（46証明）で申請して許可だったものが、既存住宅廃止になり線引き前住宅（46年前から住宅並み課税がされていた土地建物）は都市計画法第34条第14号所沢市開発審査会にて該当する場合に許可されます。
金融機関の住宅ローンも適応。
平成13年の改革直後は住宅ローンの必要書類など取扱制度が遅れたりして、金融機関の不動産評価が下がったりと若干の慌ただしさはありました。金融機関が重視していたのは再建築可能かどうか、それの証明というところでした。線引き前住宅の条例が広がり始めて、金融機関の対応も徐々に変わっていき、提出書類なども緩和されました。これは地域によっても違ったとは思います。苦労した地域もあったと記憶しています。
注意してほしいポイント
調整区域に家が建っているだけでは線引き前住宅なのかはわかりません。昔は店舗確認や既存権での転売継承出来ないものもあります。また、建て替え不可の場所や、特殊条件（親族6親等）もありますので、線引き前住宅に適合するか確認しましょう。
住宅を制限しているという事は・・・
上下水道はどうなっているのか？
調整区域は住宅を抑制してるので、都市計画での設備（上下水道）が前面道路に無い場合がほとんどです。多少なりとも住宅が存在してるエリアでは上水道はあるが下水がないとか、上水管はあるが、水道局（または水道課）管理ではなく、個人管として近くの役所管理の管から繋いでいるなど、建築以外の設備（衛生設備）の確認も必要です。依頼してる建築のほうで手配や手続きは行ってくれますが、費用はどうなるのか確認が必要です。
注意してほしいポイント
市街化区域隣接で近くまで上下水があるので、そこを使わせてもらおうと申請して工事費用を確認したら、100万円を超える高額だった。私設管の費用は注意が必要なのと、調整区域での繋ぐ条件を確認する必要があります。事前にわかっていれば諸経費として対応できるかもしれませんが事後発覚では費用の工面が大変かもしれません。
自然対策もしっかり行いましょう。
自然災害ではありません。自然対策です。住宅が少なければ、風通しが良すぎて春一番が強烈だったり、防風林が近くにあれば落ち葉や虫対策が必要でしょう。自然災害の台風などでは横風・強い雨が横から降ってきます。通常の防水対策より考えて、備えたほうが良いかと思います。実際に落ち葉がたまり排水が出来ず、予定以上に水がたまり、壁に浸透したケースもあります。換気扇から雨が侵入したり、蟻が1階と2階の間に巣を作ったり（なんで2階まで登るのか私にはわかりません）と自然が多いので起きる問題があります。知っていれば対策をとれますので、細かな打ち合わせを行いましょう。
